La location est soumise à des impératifs administratifs, financiers et juridiques qu’il est indispensable de connaître avant de se lancer dans la recherche effrénée d’un logement.

Voici des « balises » utiles ! Tout commence par la constitution d’un dossier, qui vous permettra de gagner un temps précieux, et dans certains cas, de saisir l’occasion à ne pas manquer !

• Constitution du dossier de location

Les formalités de signature de contrat de bail ne peuvent se faire que sur la constitution au préalable d’un dossier qui doit comporter les pièces suivantes :

Pour vous :

- Pièce d’identité (pour les ressortissants de l’UE), passeport et titre de séjour en cours de validité pour les non-ressortissants Photocopie de la carte d’étudiant

- Justificatif de revenus (bourse, fiches de paie, contrat de travail éventuel)

- Attestation d’hébergement ou dernière quittance de loyer, si vous êtes déjà locataire

Pour votre garant :

- Pièce d’identité

- Justificatif de revenus

- Justificatif de domicile

Le bailleur ne peut pas refuser un garant au motif qu’il ne possède pas la nationalité française.

• La signature du contrat de bail et de ses annexes

La réglementation et les obligations qui en découlent, dépendent du type de logement que vous louez, à savoir meublé ou vide.

Le logement meublé

Le logement meublé est soumis aux dispositions du Code Civil.

La durée du contrat est d’un an renouvelable tacitement, avec un délai de résiliation d’une durée d’un mois.

Le logement non meublé

Le logement vide  est soumis à la loi du 6 juillet 1989 dite « Loi Mermaz ». La durée minimum du contrat de bail est de 3 ou 6 ans avec un délai de résiliation de trois mois (1 mois dans les cas de mutation professionnelle).

 

Le contrat de bail de ces différents type de logement mentionne :

-   les identités et adresses du locataire et du bailleur (éventuellement celle du mandataire)

-   la dénomination et le siège social si le bailleur est une personne morale (société, association…)

-   la date d’effet et la durée du contrat

-   la consistance et la destination de la chose louée

-   la désignation des locaux et des équipements d’usage privatif et d’usage commun (ascenseur, cage d’escalier…)

-   le montant du dépôt de garantie

-   éventuellement la clause résolutoire de plein droit

Les annexes au contrat de bail : les diagnostics techniques

Quel que soit le type de logement (meublé ou nu), le bailleur a l’obligation de joindre au bail 3 documents :

– un état des risques dans les zones couvertes par un plan de prévoyance des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité.

– un diagnostic des performances énergétiques, à compter du 01/07/2007.

– un constat de risque d’exposition au plomb, à compter du 12/08/2008.

• La caution d’un tiers

Les bailleurs exigent la caution d’un tiers (parents ou banque) qui s’engage à payer les sommes dues par l’étudiant  lorsque celui-ci ne peut plus honorer son loyer.

Cette caution peut être appelée en garantie pendant l’exécution du bail, mais également après la fin du bail, en raison de l’inexécution financière de certaines clauses du contrat.

Pour se porter caution, la personne (dite improprement « le garant ») doit généralement justifier d’un revenu mensuel au moins égal à 4 fois le montant du loyer mensuel appelé.

Il existe deux types de cautions :

- La caution simple : la caution peut contraindre le créancier à poursuivre d’abord l’étudiant débiteur avant de se retourner vers lui. Il ne sera inquiété que si la personne cautionnée s’avère insolvable.

- La caution solidaire : ce type de caution est plus largement répandu et les risques plus importants, car la caution est alors au même niveau d’engagement que le locataire. Le créancier peut donc se retourner vers elle directement et lui réclamer les sommes dues par l’étudiant locataire.

Pour que le cautionnement soit valable, la caution doit écrire de sa main les obligations auxquelles elle s’engage et mentionner les éléments suivants :

–   le montant du loyer

–   les conditions de sa révision

–   l’engagement de la caution pour les charges et  les travaux le cas échéant

–   la durée de l’engagement

–   la reproduction manuscrite de l’alinéa 1er de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Si la personne qui se porte caution omet une seule des mentions obligatoires ou n’écrit pas de sa main ces mentions, son engagement est nul.

Cet acte de caution devant obligatoirement comporter le montant du loyer, vous pouvez indiquer, pour vous protéger, la somme maximale au-delà de laquelle vous refusez de cautionner le débiteur. Cette somme doit indiquer le montant principal du loyer, les intérêts et les frais divers. Le créancier ne pourra alors  vous imposer de régler les dettes dépassant cette somme.

Si l’engagement de caution n’est pas limité dans le temps, la caution peut y mettre fin, même si le propriétaire s’y oppose. La caution ne pourra alors pas être appelée en garantie après le prochain renouvellement tacite du bail.

 

• La caution via le Loca-Pass, ou par une garantie bancaire

A défaut de pouvoir présenter une personne se portant garant pour vous, vous avez la possibilité de proposer à votre bailleur une garantie « Loca-Pass ». Cette garantie est assurée par un organisme gestionnaire du 1 % logement. Cet organisme  s’engage alors à verser à votre bailleur les loyers et charges, en cas d’impayé. Sur une durée maximale de 18 mois. En cas de mise en jeu, le locataire rembourse cette avance sans intérêt  pendant 3 ans.

Vous avez également la possibilité de demander à votre banque de se porter garant pour vous.

Pour ce faire, vous devez bloquer sur vos comptes une somme correspondant au versement d’un an de loyer.

Notez toutefois, que cette garantie bancaire n’est pas gratuite : votre banque vous prendra des frais pour se porter garant.

L’offre Jeun’Appart de la banque BNP Paribas peut également se porter caution pour vous à des conditions intéressantes.

Consultez les sites Internet : www.leclubetudiant.com et www.bnpparibas.net

• Financement du dépôt de garantie par le Loca-Pass, une banque ou le FSL

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire pour la garantie des obligations financières découlant du contrat de bail (réparations locatives, loyers, charges, frais divers…).

L’avance LOCA-PASS

Un organisme gestionnaire du 1 % logement peut vous accorder une avance appelée « Avance LOCA-PASS » qui sert à financer votre dépôt de garantie. Cette avance est versée à l’entrée dans le logement, soit directement au propriétaire, soit à vous-même. Elle est remboursable sans intérêt.

C’est à vous de faire les démarches auprès de l’organisme gestionnaire du 1 % logement (CIL, CCI...) le plus proche de votre domicile, ou si vous êtes salarié d’une entreprise assujettie au 1 % logement (plus de 10 salariés), à l’organisme collecteur auquel votre entreprise verse sa participation.

La banque

Votre banque peut financer votre dépôt de garantie, même si vous n’avez pas encore de revenu. Le remboursement s’effectue sur plusieurs mois, en fonction de vos capacités financières.

Par exemple, dans le cadre de l’offre Jeun’Appart, BNP Paribas vous permet de bénéficier du financement de votre dépôt de garantie à des conditions très attractives. Elle étend cette offre avantageuse à la colocation.

Le FSL (Fonds de Solidarité au Logement)

Vous pouvez demander une aide au Fonds de Solidarité Logement qui peut vous accorder une subvention vous permettant de constituer votre dépôt de garantie et vous aider à couvrir vos frais de location. Il s’agit d’une avance remboursable. Renseignez vous auprès du FSL de votre département ou d’une assistante sociale.

• L’état des lieux d’entrée

Une fois le contrat de bail signé, vous pouvez prendre possession de votre logement, en effectuant au préalable un état des lieux d’entrée qui doit obligatoirement être signé par vous et par votre bailleur ou une personne mandatée par lui.

ATTENTION : Faites particulièrement attention à la rédaction de l’état des lieux. Dans l’enthousiasme d’occuper un nouveau logement, on néglige parfois cette étape ce qui peut par la suite, vous nuire dans la mesure où vous n’auriez pas remarqué et fait noté des éléments de dégradation vous incombant de ce fait !

Attardez-vous plus particulièrement sur les points suivants :

–   Notez les tâches, griffures et marques diverses sur les murs, sols et plafonds

–   Vérifiez le bon fonctionnement des appareils électriques ou à gaz. Si l’électricité ou le gaz n’ont pas encore été branchés, émettez des réserves de manière à pouvoir revenir sur les annotations de cet état des lieux d’entrée

–   Contrôlez les équipements enclins à une usure prématurée : volets roulants, baies vitrées coulissantes, placards muraux…

–   Notez les relevés de consommation pour l’eau, le gaz et l’électricité

–   Si vous louez un garage fermé, prenez le temps de vérifier l’état de fonctionnement de la porte (non tordue ou voilée) et de sa serrure

Vous devez impérativement conserver au moins une copie de cet état des lieux d’entrée, avec la signature originale du bailleur ou de son représentant.

ATTENTION :

La location d’un logement stipule de fait que vous devez rendre le logement en l’état que vous l’avez loué.

Si aucun état des lieux d’entrée n’est rédigé, ou si rien n’est annoté sur l’état des lieux d’entrée, cela signifie que le logement est donné en parfait état. Cette manière de procéder vous sera donc défavorable.

• Les formalités administratives d’emménagement

L’assurance Multirisques habitation (MRH)

Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs dont il pourrait être responsable (dégâts des eaux, incendie, bris de glace…). Il peut le faire auprès de l’assureur de son choix et il doit remettre une copie de son attestation d’assurance à  son bailleur.

L’assurance du logement doit prendre effet à date de début de location ou au plus tard à la date de remise des clés.

L’électricité 

Vous devez ouvrir un contrat d’abonnement à votre nom auprès d’EDF, en précisant le nom de l’ex-locataire, ainsi que le relevé des consommations (heures pleines et creuses). Cette démarche s’effectue par téléphone : composez le n° 0810 610 610.

Le gaz

Il est rare d’avoir à souscrire cet abonnement mais si vous le devez, contactez GDF pour prendre l’abonnement de gaz. Cette démarche s’effectue aussi par téléphone au 0810 610 610. Vous devez souscrire, en plus, un contrat d’entretien pour la  chaudière à gaz ou le chauffe-eau.

L’eau

Il est rare que le locataire paie directement l’eau à la société concessionnaire, car elle est le plus souvent incluse dans les charges locatives. Cependant, si l’eau est à votre charge, vous devez relever la consommation initiale et la communiquer à la compagnie concessionnaire lors de l’ouverture de votre contrat d’alimentation.

Le téléphone

L’ouverture d’une ligne téléphonique se fait la plupart du temps dans le cadre d’une ouverture de ligne et de compte Internet.

Si la ligne téléphonique du logement que vous occupez a été résiliée moins de six mois avant votre entrée dans les lieux, vous n’aurez pas à la faire ré-ouvrir ni donc à la régler.

Internet

Les résidences pour étudiants dont les organismes sont partenaires avec O.S.E proposent Internet sans fil à haut débit dans leurs résidences. Vous n’avez donc pas à ouvrir de ligne Internet. Dans certaines résidences, la connexion est gratuite, et dans la plupart vous devez régler votre abonnement. L’opérateur Wifi propose des conditions préférentielles pour les étudiants. Par exemple, il n’y a pas de délai de résiliation pour mettre un terme à votre abonnement.

Si Internet ne vous est pas fourni dans votre location, vous devez au préalable, vérifier que la ligne de votre logement soit ouverte ou bien la faire ouvrir en contactant France Telecom. Vous devez ensuite contacter l’opérateur Internet de votre choix pour demander l’ouverture de votre compte.