Loyer, charges locatives, dépôt de garantie et frais de dossier ou d’agence

Le loyer est fixé par référence aux prix habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (en termes de surface, de commodités, de type d’immeuble…).

Si vous jugez que votre loyer est supérieur à ce qui devrait être appliqué, vous disposez de 2 mois pour contester le loyer auprès de la Commission départementale de conciliation. Si elle constate le désaccord, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties fixera alors le montant du loyer.

La révision du loyer intervient chaque année à l’initiative du propriétaire à la date indiquée dans le contrat ou à défaut, à la date de signature du bail.

Le loyer est donc indexé chaque année sur la base de la référence des loyers (IRL).

La révision du loyer est également possible lors du renouvellement tacite du contrat de bail dans la mesure où le loyer est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur doit vous proposer 6 mois au moins avant le terme du bail par lettre recommandée avec accusé de réception un nouveau loyer dont le montant tient compte des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Si vous êtes d’accord avec le nouveau loyer, vous devez en informer votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 4 mois avant la fin du contrat en cours. Bien entendu, ce loyer ne s’appliquera que lors du renouvellement tacite du contrat.

Si vous refusez la proposition, ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat (votre silence équivaut à un refus), votre bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation. Si celle-ci constate le désaccord, le juge est saisi avant la fin du contrat et c’est alors au tribunal d’instance d’apprécier la réévaluation. Si le juge n’est pas saisi, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer.

Les charges locatives s’ajoutent au loyer hors charge et correspondent aux charges de l’eau froide, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et des travaux à réaliser.

Ces charges qui sont comprises dans le loyer donnent lieu au versement par le locataire, d’avances appelées « provisions sur charges ». La régularisation des charges devra intervenir une fois par an, lorsque le bailleur aura tous les éléments pour en arrêter le montant exact. Un mois avant celle-ci, le bailleur devra vous communiquer le décompte précis des charges. Durant le mois suivant, le propriétaire devra tenir à votre disposition tous les éléments justificatifs en sa possession afin de vérifier l’exactitude des sommes demandées.

En sus des charges locatives qui sont donc comprises dans votre loyer, vous devrez acquitter les factures d’électricité. Le montant annuel peut varier en fonction des caractéristiques du logement, des conditions réelles d’utilisation de vos appareils et du niveau de confort que vous souhaitez.

Par exemple, un appartement de 20m2 à Lyon, chauffé toute l’année par appareils électriques individuels, équipé notamment d’un cumulus et de plaques électriques, vous coûtera en moyenne 430 €/an, soit un peu plus de 35 €/mois.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire en début de location pour la garantie des obligations financières découlant du contrat de bail (réparations locatives, loyers, charges, frais divers…).

Son montant est défini par écrit dans le bail et ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour les logements non meublés. Pour les autres types de logement, le montant de ce dépôt de garantie est fixé par le bailleur.

Le dépôt de garantie est restitué en partie ou en totalité au locataire en fin de location dans un délai de deux mois. En effet, si le locataire a des impayés de loyer, ou de taxes, ou a commis des dégradations dans son logement, le dépôt de garantie ne lui sera pas totalement restitué.

Les agences immobilières et les résidences pour étudiants principalement demandent des frais d’agence ou de dossier. Le montant de ces frais s’élève en agence immobilière à environ un mois de loyer hors charges. Pour les résidences le montant varie. Si l’état du marché locatif de votre ville d’études est favorable aux locataires (offres de logement supérieures à la demande), vous pouvez essayer de négocier à la baisse ces frais jusqu’à la moitié. Certains mandataires pratiquent d’office des tarifs préférentiels pour les étudiants.

Les impôts locaux

La taxe d’habitation est un impôt local payable tous les ans à l’automne qui vous est directement adressé par le centre des impôts de votre ville. Pour qu’un locataire ou des colocataires est à la régler, il faut obligatoirement qu’il(s) soi(en)t présent(s) dans le logement à la date du 01 janvier.

Son montant varie selon :

• les caractéristiques du logement (superficie, nombre de fenêtres, étage, exposition…)
• l’impôt sur le revenu du locataire ou des colocataires
• la possession ou non d’un téléviseur. En effet, depuis le 01 janvier 2005, la redevance audio-visuelle est à acquitter avec la taxe d’habitation

L’exonération de la taxe d’habitation ne s’applique que pour :

• une chambre en cité ou en résidence du CROUS
• une chambre chez un particulier, sans entrée distincte

Des dispositifs d’allègement s’appliquent aux locataires non imposables ou faiblement imposables. Pour les autres, rapprochez-vous de votre centre des impôts pour faire une réclamation.

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), elle est avancée par le propriétaire qui la paie en même temps que ses impôts fonciers.Cette taxe est récupérable sur le locataire, soit dans les charges locatives soit en lui réclamant au prorata de la période d’occupation et en lui présentant le justificatif de l’impôt foncier.
L’assurance Multirisques habitation (MRH)

Le locataire doit obligatoirement s’assurer contre les risques locatifs dont il pourrait être responsable (dégâts des eaux, incendie, bris de glace…).

La clause résolutoire des contrats de location stipule en effet que le bailleur peut mettre un terme à la location sans préavis si le locataire ne lui remet pas une attestation d’assurance habitation.

Comment est calculé le montant de cette assurance ?

Son montant varie en fonction de différents paramètres : le nombre de pièces, le capital mobilier à assurer, l’existence d’une garantie vol, le montant des franchises appliquées, la situation géographique du logement…

Exemple : SWISSLIFE propose l’assurance habitation pour un studio à 51.00€ l’année.