La location d’un appartement vous engage avec votre propriétaire dans des droits et des obligations réciproques.

La connaissance et le respect des droits et des devoirs de chacune des parties favoriseront sans aucun doute les rapports avec votre propriétaire et vous permettront, éventuellement, de vous défendre en cas de litiges.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit :

• Vous louer un logement en bon état d’usage avec des équipements fonctionnels
• Vous assurer la jouissance paisible des lieux, en vous garantissant de tous les troubles de jouissance (tapage…)
• Entretenir les locaux en effectuant toutes les réparations autres que locatives et les travaux qui peuvent devenir nécessaires au maintien en état des lieux. Le propriétaire ne doit pas s’opposer à vos aménagements, sauf si ces derniers transforment le logement (abattement d’une cloison, par exemple).
• Vous délivrer gratuitement, sur demande, des quittances mensuelles de loyer et un décompte au moins annuel des charges locatives.

Les devoirs du locataire

En cas de colocation, les locataires qui ont signé le contrat de bail, sont tenus des mêmes obligations envers leur bailleur.

Vous devez :

• « User » paisiblement des lieux loués et conformément à leur destination prévue au bail (habitation et non usage professionnel)
• Répondre des dégradations et des pertes qui surviennent dans le logement sauf si elles ont eu lieu par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que vous n’avez pas introduit dans le logement.
• Entretenir les lieux en procédant aux réparations locatives qui s’imposent. Si vous dégradez le logement, vous supporterez le coût de sa remise en état. Cependant, les réparations dues à la vétusté, c’est-à-dire les dégradations consécutives à un usage normal et prolongé du logement, ne peuvent pas vous être imputées. C’est au propriétaire d’y remédier.
• Laisser le propriétaire exécuter les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des lieux. Vous ne pouvez pas vous opposer à la réalisation de ces travaux. Vous devez par ailleurs assurer à votre propriétaire l’accès à votre domicile.
• Ne pas transformer les lieux sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut, ce dernier pourra exiger la remise en état des lieux ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées, au moment de votre départ.
• Souscrire une assurance de votre choix, contre les risques locatifs et en justifier lors de la remise des clefs, puis chaque année, à la demande du bailleur.
• Ni céder, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
• Respecter le règlement de copropriété qui doit vous être fourni par le propriétaire à l’entrée dans les lieux.
• Acquitter votre loyer et ses charges locatives, aux termes convenus par le contrat. Cependant, si vous rencontrez des difficultés passagères pour le paiement de votre loyer, un compromis peut être trouvé avec le bailleur pour étaler votre dette.

Si cette démarche n’aboutit pas, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour obtenir des délais de paiement. Vous devrez alors fournir des éléments justifiant vos difficultés (non versement d’une bourse d’Etat, rupture familiale…). Dans tous les cas, vous ne pouvez pas être expulsé en période hivernale : du 1er novembre au 15 mars.

Dans le délai d’1 mois après l’expulsion, vous devez reprendre vos meubles et effets personnels. Passé ce délai, ils pourront être vendus aux enchères ou déclarés abandonnés sur décision du juge de l’exécution devant lequel vous serez convoqué.

La répartition des travaux de réparation

Rappelez-vous que le propriétaire doit vous délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que des équipements en bon état de fonctionnement. De votre coté, en tant que locataire, vous devez entretenir les lieux en procédant aux réparations locatives qui s’imposent.

De nombreux litiges naissent à l’entrée dans les lieux, au cours du bail ou après l’état des lieux de sortie du fait de la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire ou du refus de l’un ou l’autre d’effectuer les travaux.

Pour connaître précisément quelle est la répartition des travaux entre le propriétaire et vous, référez vous au décret n°87-712 du 26 août 1987 qui définit la liste des réparations locatives. Ce décret est souvent annexé au bail.

Les travaux d’entretien courant et de menues réparations sont considérés comme des réparations locatives.

En ce qui concerne la non-réalisation des travaux :

• Si elle émane du bailleur, vous devez le mettre en demeure d’effectuer les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception.
• S’il ne donne pas suite à cette démarche, vous pouvez saisir le juge du tribunal d’instance du lieu où se situe le logement, pour trancher le litige.
• Mais en aucun cas, vous n’avez la possibilité de suspendre le paiement de vos loyers. Le droit français interdit en effet de se faire justice soi-même.
• Si c’est vous qui refusez d’effectuer les travaux à la sortie des lieux, le propriétaire peut les faire exécuter et imputer le montant sur le dépôt de garantie. Si ce montant n’est pas suffisant, le bailleur peut réclamer le solde au locataire, voire à la caution, au besoin par voie judiciaire.